دفترياران

مزاياي "سند رسمي" در قوانين در مقاله اي مورد بررسي قرار گرفت.

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه قانون(سه شنبه 5 دي ماه)، يكي از مسائل و مشكلاتي كه همواره پيش روي بسياري از افراد جامعه و محاكم قضايي است، اعتبار يا عدم اعتبار اسناد عادي و به عبارت ديگر نقش اين اسناد و دست نوشته ها در انتقال املاك است. در حال حاضر، كمتر قاضي ديده مي شود كه در دوران قضاوت خود، در پرونده اي با خواسته الزام به تنظيم سند رسمي، تحويل مبيع، تأديه ثمن،الزام به انجام تعهد و.....با استناد به فروش نامه عادي،انشاء رأي نكرده باشد.كمتر وكيلي را مي توان يافت كه در دوره وكالت خود در دعاوي،با خواسته هاي فوق، قبول وكالت نكرده و يا به استناد سند عادي از موكل خود دفاع ننموده باشد.

حجم عمده اي (تا يك سوم) از پرونده هاي مطروحه در محاكم حقوقي (مدني) دادگستري،مربوط به دعاوي است كه به استناد سندعادي و در مورد املاك (اموال غير منقول) طرح شده است.متأسفانه،به علت پيچيدگي و مسائل خاص مربوط به اين گونه دعاوي،معمولا رسيدگي به آنها، مسيري طولاني را طي مي كند. يكي از اشكالات صنف بنگاهها، عدم دسترسي به اطلاعات ملكي اشخاص است و در بسياري از معاملات، آنها هيچ گونه اطلاعي از وضعيت ملك مورد قرارداد نداشته و بدون اطلاع از موقوفه،بازداشتي،رهن بانك و وراثتي بودن ملك و سند، اقدام به تنظيم قرارداد در قالب حقوقي قولنامه مي كنند.

گاهي،پس از امضاي قولنامه، با مراجعه خريدار به دفتر اسنادرسمي و سپس سازمان ثبت،وي متوجه مي شود كه ملك خريداري شده مشكل قانوني دارد، مثلا به طمع زير قيمت خريدن ملك مذكور، ميليون ها تومان پول پيش به فروشنده پرداخت كرده است و اين مسئله مي تواند باعث بروز هزاران مورد كلاهبرداري در كشور شود؛در حالي كه در دفاتر اسناد رسمي،پس از گرفتن استعلام هاي لازم، قرارداد تنظيم و ثبت آن به طور رسمي انجام مي شود.

در خصوص ماده 188 (حذف شده از) پيش نويس قانون برنامه پنجم توسعه بايد به احياي اين ماده محذوف و باز خواني آن در دستگاه تقنيني كشور يعني مجلس شوراي اسلامي نظر داشت. چرا كه دفاتر اسناد رسمي كه اكثريت قريب به اتفاق آنها تحت تصدي سردفتران داراي تحصيلات حداقل ليسانس حقوق اداره مي شوند صالح ترين مرجع رسمي براي تنظيم اين گونه قراردادها هستند، لذا ضرورت زنده كردن اين ماده حذف شده، بر كسي پوشيده نيست. ازطرفي، كانون سردفتران ودفترياران طبق ماده 58 قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب سال 1354، يك نهاد خصوصي–حاكميتي است كه برخاسته از قانون و به اصطلاح ساختار تشكيلاتي آن، كاملا قانوني است و از طرفي ديگر، مواد 47و48 قانون ثبت در رابطه با ثبت اجباري عقود و معاملات املاك ثبت شده است و دقيقا مويد صلاحيت انحصاري دفاتر اسناد رسمي در رابطه با ثبت اين گونه معاملات است.

بنابراين وظيفه قانوني بنگاه هاي معاملات ملكي، صرفا پيدا كردن طرف معامله (پيدا كردن مشتري براي اشخاصي كه مي خواهند ملك خود را بفروشند و همچنين پيدا كردن ملك مناسب براي متقاضيان خريد ملك) است و قراردادهاي عادي كه در بنگاه هاي معاملات ملكي تنظيم مي شوند همان گونه كه از نامشان پيداست، "عادي"بوده و در صورت بروز هر گونه اختلاف بين اصحاب معامله، قدرت اجرايي نداشته و نهايتا كار به مراجع قضايي احاله شده و پس از طي مراحل قانوني دادرسي در مقطع بدوي و تجديد نظر و فرجام و فقط در صورت تأييد صحت معامله و صدور حكم مقتضي، قابليت اجرا خواهند يافت. يعني كه سند عادي، في نفسه و لزوما ابتدا به ساكن، به هيچ وجه، لازم الاجرا نخواهد بود.

اين درحالي است كه به موجب قوانين و مقررات براي پيشگيري از توالي فاسد و بروز اشكالات احتمالي، حتي در فاصله زماني بين" توافق بر معامله و" تنظيم سند رسمي" دفاتر اسناد رسمي مي توانند نسبت به تنظيم سند رسمي مبتني بر "تعهد بر خريد و تعهد بر فروش " و درج مبلغ ثمن و قيد شروط مورد توافق طرفين در قالب حقوقي "تعهد نامه رسمي " اقدام كنند كه در صورت تخلف هر يك از طرفين، مفاد اسناد رسمي از طريق صدور اجراييه و توسط دايره اجراي ثبت به موقع به اجرا گذارده شده و متخلف، وادار به اجراي تعهد و الزام به انتقال رسمي ملك مورد معامله مي شود.

ضمنا دفتر اسناد رسمي، يك نسخه از تعهدنامه تنظيمي را براي اداره ثبت محل ارسال مي كند تا در پرونده ثبتي ملك مربوطه بايگاني شده و تا زماني كه اين تعهد به دلايل قانوني، فسخ يا لغو نشود، به هر ترتيبي امكان انجام معامله بعدي نسبت به ملك موضوع تعهد، منتفي خواهد بود.

بديهي است كه در اين مسير ضمن حفظ حقوق طرفين،انجام معاملات مردم تسهيل و از انباشت پرونده هاي بي شمارحقوقي و دعاوي الزام به تنظيم سند و امثال آن در دادگاهها و اتلاف وقت محاكم قضايي، پيشگيري خواهد شد. پس بايد توجه داشت كه براي اجراي قانون كه به منظور الزام تنظيم معاملات به شكل رسمي وضع شده، فرهنگ انجام معاملات رسمي را در كشور توسعه دهيم. ضمن اينكه هزينه ها در صورت انجام معاملات غيررسمي بسيار بالاست. قطعا هر ميزان كه به سمت نقل و انتقال رسمي قدم برداشته شود، حجم اختلافات در حوزه دستگاه قضايي پايين آمده و در نتيجه، ورودي پرونده ها در اين زمينه كاهش خواهد يافت